Az elmúlt körülbelül 2 évtizedben a fejlett és fejlődő gazdaságokban így Magyarországon is átalakult az ingatlanpiachoz való hozzáállás. Míg korábban az „otthonteremtés” elsősorban szociális cél volt, mára az ingatlan piac sokkal inkább befektetési tereppé vált ami egyre komolyabb társadalmi feszültségeket szül. A fiatal felnőttek akik most lépnek ki a munkaerőpiacra irreálisnak tűnő ingatlanárakkal szembesülnek szerte a modern világban. Egyre nehezebb és nehezebb saját tulajdonú ingatlanhoz jutni ami súlyos negatív hatással van az érintett országok demográfiájára is. A globális vagyon egyre nagyobb része tendenciózusan egy egyre szűkölő rétegnél koncentrálódik ami erősen bomlasztja a társadalmi kohéziót.
Ingatlanbefektetés, mint pénzügyi logika társadalmi hatással:
A 2010 utáni időszakban az ultralaza monetáris környezet miatt a kockázatmentes hozamok elolvadtak így a bérleti díj, mint olyan jövedelmező alternatívává vált azok számára akik nem akartak árfolyamkockázatot vállalni a pénzükre a tőkepiacokon. Az ingatlan a kollektív gondolkodás szerint egy stabil eszközosztály. Hosszútávon értékálló és válság idején is értékőrző menekülőeszköz. Az ingatlanpiac lassú, válságokban sem hektikus az árfolyam, de konjunktúrában szépen teljesít. Magyarországon például az elmúlt 15 évben 234%-kal emelkedtek az ingatlanárak és 114%-kal a bérleti díjak. Ez csak a hozam, tehát az árakat 3,34-gyel kell szorozni, hogy megkapjuk a nominális árváltozást. Ugyanazért a lakásért amiért 2010 körül 20 millió Ft-ot kellett fizetni, manapság közel 70 milliót. Az uniós átlagár emelkedés 57% volt, míg a bérleti díjakban mindössze 27% emelkedés történt szűk másfél évtized alatt. De meg kell említeni, hogy lényegesen magasabb bázisról indultak, viszont Magyarországon akkor is több, mint 4x akkora volt az ingatlanárak növekedése, mint az EU átlagában. Nálunk tehát hatványozottan ott az él az emberek gondolkodásában, hogy az ingatlan egy jó befektetés.
Dilemmák:
A 20-35 éves korosztály számára az első önálló otthon megteremtése egyre nehezebbé válik. Az áltagos négyzetméterárakkal számolva sokszor 10-15 évnyi megtakarítást igényelne csak az önerő megteremtése miközben lakni is kell valahol és a bérleti díjak sok esetben a fizetés 40-60%-át is elviszik. Ez leginkább annak köszönhető, hogy a keresleti oldal nem organikusan fejlődött, hanem politikai célokból mesterségesen lett támogatva. Amikor nem prudens gazdaságpolitikát folytat az állam, hanem politizál a gazdaságban az mindig torzítja a természetes piaci folyamatokat. Ezért érezzük úgy, hogy hiába keresünk nominálisan lényegesen többet, mint 10 éve mégsem ér annyit a pénzünk a lakhatás tekintetében.
A CSOK, Babaváró és egyéb kedvezményes (vagy adott esetben vissza-nem térítendő) hitelkonstrukciók igénybevétele már-már „kötelező” lett. Hiszen ezen támogatások mértéke teljesen beépült az árakba szóval, ha az ember nem veszi fel őket akkor szinte elérhetetlen az ingatlanszerzés, tehát a rendszer akarva-akaratlanul belekényszeríti a fiatalokat a gyermekvállalásba aminek erősen negatív társadalmi hatásai vannak. Nem organikusan vállalnak gyereket, hanem csúnyán szólva határidőre kell leszállítani az utódokat. Ez a generáció ezért sokkal később fog családot alapítani – ha egyáltalán alapít – ami tovább rombolja a nemzeti korfát és demográfiát. Ez hosszútávon a jelenlegi nyugdíjrendszer fenntarthatatlanságát és a társadalmi kohézió további bomlasztását idézi elő. A társadalmi egyenlőtlenség mélyül, az ingatlant öröklő, vagy régebben vásárló rétegek helyzeti előnybe kerülnek. A lakásvagyonnal nem rendelkező fiatalok és alacsonyabb jövedelműek kénytelenek albérletet fizetni ami a tulajdonos vagyonát gyarapítja, miközben a rászoruló rétegeket „szegénységben” tartja. A tulajdonos így könnyebben tud új ingatlant vásárolni, mert miközben kapja a bérleti díjat még az ingatlanja értéke is emelkedik. Van fedezete és önereje hitelt felvenni amiből új ingatlan(oka)t tud vásárolni, miközben a meglévő kitermeli a törlesztő részlet javarészét is. A vagyon mindig felfelé áramlik. Az állam egyáltalán nem, vagy csak kis mértékben ellensúlyozza ezt, azaz nincsen átfogó bérlakásprogram és újraelosztás sem amelyek hiánya tovább gerjeszti ezt a folyamatot. Emellé társul még az a tény is, hogy Magyarországon a bérlakáspiac több, mint 90%-a magántulajdonban van míg az uniós átlag alig 50%. Tehát az államnak nincs is olyan ingatlanportfoliója amiből átfogó bérlakás programot indíthatna.
Lehetséges megoldások:
A cél egyértelműen a hosszútávon tervezhető és megfizethető lakhatás biztosítása az alacsony és közepes jövedelmű rétegek számára.
Ugyan a direkt beavatkozások a piaci mechanizmusokba általában csak rövidtávon tudnak hatásosak lenni, de lakbérszabályozás egy lehetséges opció. Az albérletárakat maximalizálni a mediánjövedelem szint valamilyen arányában, és az emelési ütemet is az inflációhoz kötötten szabályozni. Ez egységesebbé tenné az albérletárakat és azonnali segítséget nyújtana a bérlőknek. Ugyanakkor visszafoghatja a kínálatot, ha nincs mellette egyéb ösztönző, hiszen senki nem fog beruházni ha nem megfelelő a megtérülési idő.
A bérlakásállomány bővítése egy újabb opció. Új bérlakás építési program vegyes állami- és magánberuházásban. A szereplők adó, vagy valamilyen kedvezményeket kapnának. Mindemellett előtérbe helyezni a hosszútávú szerződéseket, hogy elkerülhető legyen az Airbnb által kiváltott albérletár emelkedés. Ösztönözni a 3-5-10 éves, kiszámítható lakbérszerződéseket. Az új bérlakások építése magas beruházási költséget jelent ezáltal nagy terhet rak az állam vállára. Erős politikai elköteleződés kell.
A magánszektort is lehet különféle kedvezményekkel ösztönözni a megfizethetőbb lakások építésére, kiadására. Ennek célja ugyancsak a kínálat növelése lenne, de társadalmilag hasznos módon. Adókedvezményeket lehetne adni azoknak akik alacsonyabb bérleti díjon adják ki a lakásukat. Új beruházási projekteknél pl kvóták előírása, hogy a lakásállomány 20%-a legyen olcsóbb. Ehhez elengedhetetlen a megfelelő kontroll a visszaélések miatt.
Lakásügynökségek létrehozása révén a magántulajdonban lévő, de alulhasznosított lakásállományt be lehetne kapcsolni a bérlakásrendszerbe. Pl a tulajdonos rábízza az ingatlant az államra, vagy a szolgáltatóra aki kiadja a rászorulóknak cserébe vállalja, hogy karbantartásokat végez és az állam adókedvezményeket biztosít. Ehhez kulcsfontosságú a megfelelő ösztönzők kidolgozása, de egy gyorsabb és költséghatékonyabb megoldás lehet, mint az újak építése feltéve, hogy számottevő az ilyen típusú ingatlanállomány.
Az ingatlankiadásra vonatkozó adópolitika megreformálása. Pl az üresen álló, vagy befektetési célú ingatlanok plusz adóterhet kapnának, azaz a több ingatlant birtoklók magasabb kulccsal adóznának az extra ingatlanok után. A hosszútávú bérleti szerződés csökkenthetné az extra adóteher mértékét, illetve a családosoknak, vagy rászorulóknak történő kiadás is kedvezményekkel járna. Ezenfelül ÁFA-csökkentéseket lehetne bevezetni a megfizethető lakásokra. Ez fékezheti a spekulációt és ösztönözheti a használatba adást, ugyanakkor politikailag nagyon érzékeny kérdés.
A fiatalok célzott támogatása, pl diáklakás-program, vagy különféle első lakásos önrészkiegészítő csomagok bevezetése révén is segítené a társadalmi igazságosságot. Lakáscélú, TBSZ-szerű megtakarítási formák bevezetése kifejezetten fiatalok számára.
Idősek támogatása és edukálása annak érdekében, hogy az agglomerációkba és vidékre költözzenek. A nagyvárosi infrastruktúrák, erőforrások és javak elsősorban a gazdaságban aktíván résztvevő szereplőket kellene, hogy kiszolgálja és támogassa. Nagyon sok a belvárosi 80+ nm²-es kiváló lokációval rendelkező, de alulhasznosított lakás amiben már évek óta csak egyedül élnek idős emberek.
Mindemellett az egyik legtriviálisabb, ha nem is megoldás, de mindenképpen segítség a vidéki lakhatási stratégiák újragondolása lenne. Pl masszív munkahelyteremtési beruházások és támogatások vidéken, hogy ne mindenki a nagyvárosokba kényszerüljön, ha versenyképes fizetést szeretne. Lakatlan vidéki házak bekapcsolása az állami bérlakásprogramba, illetve az infrastruktúrák fejlesztése.
A legalapvetőbb dolog ami közvetetten, de mégis elemi szinten tudná javítani a helyzetet az a teljes oktatási-rendszer alapjaiban történő megreformálása lenne. Felső tagozattól már alapszintű pénzügyi és munkajogi edukációs órák bevezetése. Ezzel segítve, hogy amikor 18-19 évesen végez a diák a középiskolában, vagy később az egyetemen tisztában legyen a saját lehetőségeivel, mert az alaptanterv részeként megtanulta és számon kérték belőle. Ne vegyen fel rossz hitelt, pénzügyileg tudatos legyen és világosan értse a munkáltatói/munkavállalói jogokat és kötelezettségeket.
A végére egy kényes téma: vagyonadó (és?)vagy nyereségadó.
Vagyonadó miszerint bizonyos vagyoni szint (pl nettó 1 milliárd Ft) felett egy külön adónem kerülhetne bevezetésre ami a határszint feletti részt adóztatná. Politikailag nagyon érzékeny téma. Ha nem elfogadható mértékű a vagyonadó és nem megfelelően kommunikálják akkor azt is eredményezheti, hogy a vagyonos rétegek nemes egyszerűséggel elköltöznek. Ugyanakkor a jó kivitelezés, majd ezen források prudens felhasználása nagyban segítheti az újraelosztást és ezáltal a társadalmi kohézió javulását.
Másik oldalról a nyereségadó kérdésköre. Magasabb adókulccsal lehetne súlytani a tőkejövedelmeket (osztalék, árfolyamnyereség, kamatok, bérleti díjak stb.). A társasági adó emelése kényes téma, mert ennek az alacsony mértéke a Magyar versenyképesség egyik alappillére.
Kelt: 2025.07.12.